買賣瑕疵屋糾紛，打官司竟要台幣100萬！？

今天想要分享的是：瑕疵屋打官司的成本，到底買賣到瑕疵房屋，如果協商不成，最後只能走上法院、發動訴訟的話，到底要花多少錢/時間呢？答案是：至少新台幣30萬，甚至可能要上百萬！時間一個審級通常也在1年到2年不等。

買賣房子是人生的頭等大事，每個人都希望買到/賣出的房子毫無問題與糾紛，但現實是買賣房屋的糾紛不少，尤其是瑕疵屋/漏水屋/海砂屋等房屋瑕疵糾紛，在法院訴訟層出不窮。

專門處理不動產訴訟糾紛的我，幾乎每天都會收到民眾來諮詢買賣瑕疵屋糾紛的問題。關於買/賣瑕疵房屋該如何主張權利？如果已經簽下了「現況交屋」、「放棄瑕疵擔保權利」的特別約定，還可以跟屋主求償嗎？等常見問題，我已經有寫過數篇文章說明。

希望讀者看完這篇文章後，就可以對於買賣瑕疵房屋的官司，有基本的成本概念，藉此來決定是否要發動訴訟。

_{案例：買到地雷瑕疵屋的首購族張先生}

張先生是在某科技公司工作的科技新貴，憑著不錯的薪水和良好的儲蓄習慣，總算在接近40歲這一年，靠著自己咬牙在北部一個熱門住宅區購買了他夢寐以求的房屋總價3000萬元，房子外觀漂亮，位於一個安靜的街區，靠近學校和購物中心，看似完美。但張先生交屋搬入後不到2個月，竟然在一場暴雨中發現主臥室漏水。他請來抓漏師傅來檢查，師傅打開裝潢天花板後，才發現結構天花板有滲漏水的問題。更崩潰的是，張先生發現天花版有多處鋼筋外露的狀況，甚至有一些肉眼可見的裂縫，但這些問題房仲都沒有告知、買賣契約、不動產說明書中也完全沒有說明。

張先生立即透過仲介聯繫賣方，並找來修繕廠商，希望能解決這些問題，廠商評估如果要做結構補強和修復滲漏水問題，至少100萬元的修繕費用，且還不保證安全無虞。張先生希望賣方至少支付修繕費用100萬元，或甚至解除契約不要買了。但賣方拒絕承認這些問題的存在，並聲稱這些問題是在交屋後才發生的，自己只願意道義補償10萬元，之後就開始對張先生不理不睬，仲介也兩手一攤說沒辦法處理，且仲介跟他說打民事官司又花錢、又花時間，完全不划算，要張先生接受10萬元的方案。

張先生花了3000萬元，卻買到又漏水又鋼筋外露的地雷瑕疵屋，真的很不甘心，看了我關於處理房屋瑕疵問題的文章後，來諮詢我後續如何處理，並詢問打官司是不是真的很貴，主要的成本有哪些？

今天這篇文章，就是要告訴大家，買賣瑕疵屋糾紛，打官司要花多少錢？

買賣瑕疵屋糾紛，打官司要花多少錢?

一、裁判費

裁判費是民事訴訟中，原告要先墊繳給法院的規費，這通常基於原告請求的訴訟金額計算，司法院也有提供計算網站供人試算，通常是請求金額的0.8％-1.5％之間。

以前述案例來說，張先生如果要向法院請求解除契約，法院會以整個不動產價金3000萬元作為訴訟金額，所以第一審裁判費就是27萬6000元。但如果張先生只是要請求賣方給付修繕費用100萬元，沒有要解除契約，則訴訟金額就是100萬元，第一審裁判費為 1萬900 元。

裁判費能跟對方請求嗎？

裁判費如果原告勝訴，通常法院會依照勝敗比例，判決雙方應負擔的數額。舉例來說，張先生如果解除契約的訴訟第一審全部勝訴，則法院除了判張先生可以拿回3000萬元的房屋價款外，也會判賣方應負擔張先生墊繳的第一審裁判費27萬6000元，但如果張先生敗訴，這筆裁判費就需要自己負擔。

二、律師費

根據案件的複雜度，律師通常會收取固定費用或按小時計費。對於買/賣瑕疵屋的案件，因為會涉及到瑕疵項目的認定與整理、法條選擇、鑑定程序的參與、鑑定問題、鑑定意見等表示，都會對案件結果有影響，因此通常有經驗的不動產律師，都知道要花不少時間處理，以北部地區來說，此類訴訟有經驗的不動產律師費用，如果只是一般的滲漏水房屋，滲漏水數量有限，沒有要解除契約的話，一個審級通常收費都在8萬元以上。

但像張先生此種滲漏水問題較嚴重、且尚有其他瑕疵問題的案件，有經驗的不動產律師費用一個審級通常都已在16萬元以上。有些人會問說：蛤？為什麼那麼貴，有些律師4萬、5萬就接案了阿！

但選擇律師跟買股票一樣，如股神巴菲特所說：「與其用便宜的價格去買一間平庸的公司，倒不如以合理的價格去買好的公司。」不動產訴訟通常都是涉及上百萬、上千萬的爭議，選一個對不動產案件有經驗且深耕的律師，還是比較有保障。畢竟，法律服務跟所有商品都一樣，一分錢一分貨的道理，原則上還是適用的。

律師費能跟對方請求嗎？

要注意的是，我國法院在第一審、第二審訴訟，通常認為律師費是自己維護權利的成本，所以原則上需要自己吸收，除非契約有另外約定，否則無法跟對方求償。因此，張先生如果花了15萬元找律師打解除契約第一審訴訟打贏了，這個15萬元無法像「一、裁判費」一樣，請求對方負擔。

三、鑑定費

在房屋瑕疵的官司勝負、以及到底能拿到多少錢，常常取決於「鑑定」，什麼是鑑定呢？為什麼需要鑑定呢？

因為，法院也不是工程專家，以張先生的案例來說，張先生的房子是否存在漏水、鋼筋外露問題？這些問題原因為何？何時發生的？該如何修復？修復費用為多少？修復後有無價值減損的問題？等等與訴訟請求直接相關的問題，法院都很難憑藉雙方的主張來做判斷，因為雙方一定都有完全不同的說法，所以通常都需要找第三方來做鑑定。

這些第三方鑑定單位，目前法院常採用的如「土木技師公會」、「建築師公會」或「結構技師公會」、「不動產估價師公會」等。這些專業單位，原則上專業度當然沒有問題。不過問題是，這些單位的「鑑定費用」都頗高，而且有越來越貴的趨勢，從8萬到50、60萬甚至上百萬的狀況都不算少見。

這些鑑定費用通常因為原告負有舉證責任，會由原告先墊付，所以如果當事人是原告方，我通常會請原告當事人要抓20萬元至50萬元的預算來先支應鑑定費用。不過，如果原、被告希望降低鑑定費用，合意選一般民間的鑑定公司或是協會，在雙方都同意、且該公司也證明自己有能力鑑定的基礎下，法院也是有可能准許的。

鑑定費能跟對方請求嗎？

如果是訴訟中選任的鑑定單位，鑑定費用就會列入裁判費用的一部分。舉例來說，如果案例中的張先生在解除契約訴訟中，法院囑託土木技師公會鑑定，鑑定費花了30萬元，則張先生要先墊付30萬元給土木技師公會。但如果張先生解除契約成功，法院判令賣方要返還價金時，這時候這筆30萬元就會跟前述27萬6000元的「裁判費」一樣，列入裁判費的一環，由賣方負擔。

因此，如果賣方不願意跟張先生解約，張先生最後向法院起訴後，如果法院還是判張先生可以解約的話，張先生雖然要先墊付裁判費和鑑定費，但賣方若敗訴，除了原本的價金與利息外，就必須多賠給張先生57萬6000元（鑑定費30萬元+起訴裁判費27萬6000元＝57萬6000元），所以如果是瑕疵屋的賣方，也要因此考慮一下，如果碰到問題不願積極處理，都把買方都逼上法院的話，對賣方最後不一定划算。

怎麼判斷要不要打官司？買/賣到瑕疵屋怎麼辦？

前文列出了如果要打一場買/賣到瑕疵屋（物之瑕疵）的民事訴訟，原告至少先要花的錢。以張先生為例，如果碰到這種滲漏水、鋼筋外露瑕疵地雷屋的問題，面對仲介和賣方的擺爛，張先生如果要打官司討公道，在他選擇要解除契約請求返還3000萬元或是請求賠償100萬元的狀況下，張先生至少要準備的啟動成本如下圖：

張先生要打官司的啟動成本

從上圖可知，如果張先生要打一場買/賣到瑕疵屋（物之瑕疵）的民事訴訟，所需的「啟動成本」其實沒有那麼便宜，因此如果民眾自己能花幾萬、10幾萬元，就自費修好建物瑕疵的話，考量若是對方有爭執瑕疵原因，以及訴訟可能所需的鑑定費用和投入官司的時間精力，通常是不太建議打官司的。

但若你是賣方，也別得意的太早。因為如果看準對方打官司不划算，於是擺爛到底不聞不問。若因此真的讓買方選擇打官司到底，可能原本你只需要賠償幾萬元就好，但官司打到底買方勝訴後，賣方除了原本的賠償金外，還加上幾萬甚至20、30萬的鑑定費用，可能都要由賣方負擔，因為鑑定費關係而多賠了好幾十萬鑑定費用也不是沒有前例，所以結果反而得不償失、賠的更多。所以如果擺爛逼使買方要打官司，最後並不一定對賣方有利喔！

買房是人生中的大事，但如果不幸買到瑕疵地雷屋或其他買賣房屋糾紛，該怎麼辦呢？別擔心，專精於不動產法律的林明忠不動產專業律師可以幫助您處理各種房屋買賣糾紛、房屋買賣解約等問題。

林律師擁有豐富的不動產訴訟實戰經驗，更是臺北市不動產經營管理協會理事、全國律師聯合會不動產委員會委員，對民法及不動產法規熟稔。林律師專注於不動產法律，相較於其他非以不動產法律為專業的律師，林律師更能為您提供精確、專業的建議，讓您在面對不動產買賣糾紛時更加安心。

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