柯文哲實踐居住正義不只是房價！你真的懂嗎？

什麼是「居住正義」？如果你心目中的答案，只是讓房價下跌，那麼居住正義可能被你想的太狹隘了！「居住正義」包含了房市交易資訊透明、稅制公平、打擊炒作，以及都市更新、都市建設與文化延續等。更廣義來看，讓每個人安居樂業，才是真正的居住正義。

柯文哲怎麼實踐居住正義？

柯文哲針對「居住正義」舉辦一場論壇，說明自己對於社會住宅的政策推動流程和未來展望。

柯文哲居住正義的最基本訴求：買不起房子，至少要租得起

柯文哲：「買不起房子，至少要租得起，讓民眾住在可負擔且溫馨的房子裡，這是我對居住權最基本的要求。」

房地產政策的失控，造就住房嚴重的商品化，而居住權利的商品化正是台灣社會的不平等起源之一，因此柯文哲認為這個複雜的問題，不能幻想用簡單的方法解決，必須要長期規劃，用不同的方式，同時去解決！

台北市居住困境

台北市目前租屋困境／圖片來源：2024總統大選

北漂青年遷入，租屋需求大

因北漂青年遷入，導致租屋需求大，然而房價飆漲、高房租、高房價，使得多數年輕人都無法負擔得起自己的房租，這是現今世代年輕人最痛恨的情況。

薪資調漲跟不上通膨

柯文哲表示：台北的房價真的貴嗎？其實台北的房價沒有比香港和上海貴！因台灣的平均收入太低了，相對來講GDP薪資低，而房價跟收入是相對的，所以大眾就會覺得房價很貴。所以台灣不是只有房價高，還有一個問題是，國民所得成長太慢，薪資才成長7 ％，物價成長超過7 ％，這代表著國民變得更窮！

房價飆漲

台北的房價所得比為14.94%全國最高，代表著在台北的人民不吃不喝15年才可以買到平均一間房子，所以大家常說「買不到房子很可憐，買到房子更可憐。」買不到房子，那個錢還可以運用，現在買房子反而變屋奴，一輩子要花30年去繳房貸！

高空屋率

柯文哲說明：北市府這幾年很認真的在蓋公宅，可是統計數據顯示台北市有3萬6千戶房屋超過12個月沒有住人，北市府辛辛苦苦蓋了8年也不過才蓋2萬戶，如果這3萬6千戶空房子可以進入租屋市場是不是會比去蓋公宅更有效率？

空屋率為什麼這麼高？

其實高空屋率跟住宅自有率的增加有很大的關係！先來說說住宅自有率是怎麼增加的。

購買住宅的消費模式／圖片來源：2024總統大選

當人們認為房價會上升，他們更想要購買房子。這使得更多人擁有自己的房子，也就是所謂的「住宅自有率」上升。但是，這些新的房屋擁有者（像是小房東）可能不太急著出租他們的房子，因為他們更期待房價上升，所以他們不介意房子空著不出租。結果，有更多的房子沒人住，也就是「空屋率」上升。簡單來說，當人們認為房價會上升，更多人會購房，但同時也可能導致更多房子沒人住。

然而，為什麼台北市住宅自有率的增加造成了實現居住正義的困境呢？

台北住宅自有率圓餅圖／圖片來源：2024總統大選

數據顯示台北市的房屋自有率平均落在大概84-85 ％，也就是說住在台北市的人民不需要交房租的大概是84％，要租房屋的人差不多落在15％。

柯文哲更是透露：這就是為什麼在台灣每次打房都很難成功，因為其他85 ％的人他是自有房屋，所以你把房價打下來，是打到85 %的人上，這樣就會有多數人對於房價的下跌感到不高興。

實踐居住正義的困境

社會住宅籌備期程長

社會住宅作業時間線／圖片來源：2024總統大選

從一開始規劃蓋社會住宅到建商開工，最短期程也需時4.5年，然而上任市長的任期僅為4年而已。即便在沒有任何意外及順利推進的情況下也需4.5年，政府的效率實在過於緩慢。

社會住宅供給不足

教科書上說明，社會住宅要佔總戶數的5 ％，才能夠對房價產生破壞作用，然而台灣的房量太低所以打房價的時候成效不彰。

柯文哲表示：日本跟南韓的社會住宅大概都佔6%左右，荷蘭佔30%多一點，政府當然還是希望社會住宅最起碼要達到5%，但是在我上任的時候，台北市是0.67%，全台灣是0.08%。

社會認同度低，「鄰避設施」印象

台北市在我上任的這8年來，我們最大的成就，是讓社會住宅不再是鄰避設施！

以前蓋社會住宅，周邊的鄰居全部都來抗議，像是我們在建設廣慈社會住宅的時候，我去辦說明會，周邊的居民就拉白布條撒冥紙，因為他們跟我說「你給我蓋社會住宅，窮人都搬進來，這裡就變成貧民窟，這樣會造成整個環境都變差了，然後房價就會掉，所以不要蓋社會住宅。」然而現在我們蓋社會住宅，里長們都會表達歡迎，這當中我們到底做了什麼樣的改變，這是一個重點！

柯文哲居住困境下的改革

組織架構化

組織一定要重整架構化，因為複雜的問題，不能幻想用簡單的方式解決！

柯文哲新政組織架構圖／圖片來源：2024總統大選

透過此組織架構圖我們可以看到居住正義在此架構下被詳細規劃出幾項改革方法。

改革方法１【可負擔住宅】

建築可負擔的住宅，不是只有民眾可負擔，還要政府可負擔！

柯文哲說：之前有人問我「為什麼外縣市的社會住宅租金都比你們低？」這是因為要實現居住正義，他解釋要讓大家都有地方住，需要建很多的社會住宅，可能要2、3萬戶。如果只是給予租金補助，政府的錢可能不夠。所以，當我們說「可負擔」的時候，不只是考慮民眾的承受能力，也要考慮政府的經濟狀況。

台北市政府出版了一本台北市社會住宅叢書／圖片來源：2024總統大選

柯文哲說明：這本叢書從怎麼蓋怎麼管理，整套詳細說明。一開始蓋社會住宅的時候我都沒有想到說，這營運成本這麼高！舉例來說：像是台北市的帝寶，帝寶這麼一大棟，為什麼出入口卻只有一個？是為了要降低保全的數量！保全的數量越高，人力成本就越高。

柯文哲更是說明：所以，當我們在蓋社會住宅前的設計階段，就要把後面的物業管理帶進來，像是怎麼營運等，都要有邏輯的去規劃，要怎麼用最低的人力運營，是一個技術問題。

改革方法２【照顧弱勢】

保障弱勢的居住權益還有租金分級補貼、包租貸款。

改革方法３【社會民宅更新】

都更不一定全部都要拆掉重蓋，有時候民宅更新一下也可，包括危老重建還有整建維護。

改革方法４【房市資訊公開透明】

資訊要公開，資訊不透明不對稱，建商就會對人民予取予求。

改革方法５【稅制合理】

柯文哲表示：只要稅不改，不做空屋稅、囤房稅、多屋稅，如此所有的住宅政策都不會成功，因為這樣錢全部都流向房產。如果炒房地產比投資產業得到更高的獲利率，為什麼要去做企業，炒土地就好了，所以稅一定要改！

柯文哲實踐居住正義的政策

推動社會住宅歷程

台北市推動社會住宅時間線／圖片來源：2024總統大選

多元活用土地資源

台灣的土地資源分為公有土地和私有土地，政府多元活用土地資源，才能夠讓城市永續的理念注入社會之中。

柯文哲對於台北市土地資源的規劃／圖片來源：2024總統大選

壓縮作業期限

社會住宅作業時間線／圖片來源：2024總統大選

柯文哲說明：由於變更土地到動工期程要4年半，時長太久了！所以現在我們要做的就是從發包到動工，把本來要花3到5年的前置作業壓縮到一年。這要怎麼做？只有一個方法，就是每天早上7點半開晨會。

因為蓋一個社會住宅會有太多局處問題需要解決，像是民政局、社會局、教育局以及都發局等。早上7點半開晨會，只要凡事有問題的局處，全部都去開會呈報，當場解決掉，「跨局處整合」才能夠把跨局處的問題壓縮，這就是為什麼我們的效率比別人高！

多元規劃底層部設計

透過調查，評估這個地方缺什麼？是缺托兒所、托嬰、托老，還是日間照護中心？且社宅的地下室停車場一定是給社區公用的，還附有優惠的停車幣！一二三樓按照社區的需求去設計，所以現在我們的社會住宅已經不是鄰避設施了！讓整個社會住宅變得有利可圖！這樣對這社區的居民都是好的！

增加社會溝通方式

柯文哲提及：過去我從來沒有把溝通當作成本，但是透過這次蓋社會住宅的經驗，我才發現溝通是最難的！以環南市場1,300攤販為例，如何與他們溝通是一大挑戰。他們為社會住宅舉辦了51場說明會、160場里長會議，這些都需要成本。他強調公共建設的溝通重要性，事先協調避免事後衝突。建立良好SOP可減少爭議，使事情更順利。

租金補貼

定了分級租金補貼；人越多補貼就越多，越窮補貼也越多，本來租金補貼就不應該只有一口價，應該按照戶數人口和收入多寡來區分！

創新的生活方式

現在台北市社會住宅，規定7%不是用抽籤的而是用申請的，像是讓人們做提案提出自己能對這個社區做什麼貢獻？透過軟硬兼施；硬體是設施符合這個社區的需要，軟體是把能夠促進整個社區新模式的人帶進來。讓社會住宅不是只有房子，而是有戰略思維！

產業創新

社宅應用程式可以把智慧電表、智慧水表等全部控制起來，所以現在明倫公宅裡是沒有機會用到零錢的，因為要求每個住戶都要下載APP，通知你領包裹、社區推播消息，還有交房租，這些全部都e化，如果明倫公宅的新產業可以成功，這樣我們就可以擴展到其他的公宅再擴展到全台北市的人民，這就是很重要的概念叫「由內而外由公而私」，從公家內部往外部私人企業移動。

城市美學

城市美學很重要！為了提升城市的視覺魅力，投入了部分預算於建築藝術和公共藝術上，包括田園設計等。希望每棟社會住宅都能展現獨特的設計，而不僅僅是單調的火柴盒形狀。為了確保這些住宅能夠達到城市美學的高標準，還特別成立了一個美學小組來監督和指導。

新的社會模式

公共空間的運用：以「公共空間」為基地，串連周邊鄰里社區、良善連結，讓整個社區營造多元呈現。

活絡鄰里交流：透過青創戶的入住，就是7%的申請人（青創戶），要求青創戶每年要開一次大會彼此交流，活絡社區互動並且藉此增加社區認同感。

跨基地合作：沒有規定新的社會模式就應該呈現什麼型態，而是多元開放，你覺得你可以帶動這個社區什麼樣的互動，都可以用申請的！

台北市社會住宅的成長

台北市從2018年到2022年社會住宅存量的成長圖／圖片來源：2024總統大選

柯文者表示：我上任的這8年，從0.6%增加到1.23%，現在依然繼續蓋，要達到5%還需要更多的時間，但是重點就是要繼續做下去，不能半途而廢，我們不能幻想一天改變這個國家，但是如果不做的話就一定沒辦法改變，所以要扎實的去做，這樣才能解決居住正義的問題！

柯文哲對居住正義的總結

柯文哲過去八年台北市政府面對居住正義所做過的改革／圖片來源：2024總統大選

柯文哲表明：要解決台灣的居住正義問題，不能幻想單一問題可以解決，其實蓋社會住宅也不是只有蓋房子它要有理念有想法，這一些全部一起持續做，也許10、15年後台灣的居住問題就可以解決，但是如果每個人都擺爛，然後一直幻想說我只做一項就好，然後拿出來當選舉工具，這樣是不會解決問題的。

居住正義常見問題

社會住宅是什麼？

社會住宅指的是：「由市府自行興建或獎勵民間興辦『自租不售』住宅，並以低於市價行情租金，提供給租屋族、青年、就學就業及特殊情形或身分者承租」。

「社會住宅」真的能實現「居住正義」嗎？

參考世界先進國家的經驗，例如日本、韓國、歐洲等國，具有一定社會住宅的存量，是有助於社會穩定，常見提供的方式包括公有出租住宅、現金補貼等，相較為社會住宅政策起步階段的臺灣，必須持續努力的推動。

社宅一般人可以租嗎？

（一）房客身分不限定於弱勢族群，一般人也可以提出申請，但一定所得以上的房客是不符合申請資格。 

（二）依據住宅法第4條規定，社會住宅應提供至少30％以上比率出租給經濟或社會弱勢者，另提供一定比率給未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者。

結論

社會住宅，是實現居住正義很重要的一部分。要解決居住問題有很多層面，包括興建社宅、租金補貼還有稅制改革；社宅也不只是台北市的社宅，它有著全國共通性的議題與挑戰需要面對。社宅不是用嘴巴喊喊口號，更不是政府編完預算後就會自動長出來；而是必須傾聽居民的聲音、融入社區需求，並努力務實地執行，才有機會落實居住正義。

如果想瞭解更多資訊，請持續關注2024總統大選。