東京物件no5

前提摘要：年近50歲名叫小K，規劃5年後到日本過生活，屆時有個不動資收租，支撐當地的消費，或是有個資產可以轉換為自住房，於是幫他找找東京物件。

資料來源網路連結：（沒有做任何業配喔）

https://vocus.cc/new-editor/662d91dffd897800012af9f3

前一次東京物件No.4，位於台東區，價格4580日幣（新台幣1007萬)，走路10分鐘有三種地鐵出入口， 3年屋齡2LDK，室內分隔為兩室，12樓的第3層公寓。

（東京No4物件格局圖）

原先小K想用全部現金投入，這筆現金是10年內閒置資金，然而跨國投資存在匯率變動風險，仍需要找一些避險工具，於是建議小K:「日本房地產付三成頭期款，其餘五至七成的現金留在身邊，留在身邊的現金為的是，耐心等待股市盤整，屆時可以做2至5年的投資，並且日幣來到30年來低匯率，此時選擇貸款相對是一個極好避險方式。」

（匯率變動）

資料來源網路連結：

https://historical.findrate.tw/USD/

說說波克夏，2023年第4季賣出部分持股，滿手現金，巴菲特卻持續發行日圓計價債券（借日幣），年限3年、5年、10年、20年、35年等5款日圓債，發行總額1,220億日圓（8.1億美元），將做為投資日本五大商社的資金來源。

資料來源網路連結：

https://www.ig.com/cn/bonds/what-are-bonds-and-how-do-they-work

發行債券是一種向投資人借錢的方式，借款人定期支付利息（票息），直到將來某個既定日期，才會償還最初的借款（本金），此時巴菲特借了便宜的日幣，拿日幣投資在日本五大商社，索定現在極低匯率的借款，再用未來賺得的日幣償還債券利息及到期本金。

此時巴菲特賭的是日本五大商社這項投資組合，未來股價不只有增值空間，每年還可以為他賺進不少營利收入，避免跨國的匯率變動吃掉一大部分盈益，於是發行債券鎖定低價格的借款，進而投入在未來具有增值性的資產。

（巴菲特舉債前後的資產負債表 ）

假設日本五大商社每年創造15 %增長率，3年後的資產負債表的右邊，負債的部分維持原先1220億日圓，但股東權益卻增加了635億日圓。

日本經濟迷失30年期間，景氣循環歷歷在目，如果想要投資日本，此時善用槓桿操作予以分散匯率風險工具。

雖然沒有能力像巴菲特發行債券，但是小K仍有能力向銀行借款，讓銀行承擔部分風險，多保留一些現金在身邊，遇到市場下修盤整，才可以做資產轉換，有現金可以做投資。

投資有賺有賠，皆有風險存在，甚至有些人因此拒絕做投資理財，選擇定存儲蓄或是買各類保單，都是不同的選擇，不同的資產配置，然而經歷這些經濟景氣大幅變動，就會發現，波濤洶湧浪潮過後，終究會風平浪靜，持有一定的現金庫存可以安穩渡過不平靜的日子。

巴菲特說：「股災和天災同樣都會發生，我們只能與他們共存，但是我們可以選擇盡早學會，在恐慌及低迷經濟體裡，有應變及發現機會的能力，再加上現金加碼投資在對的資產，就能創造巨大財富」。

於是小K拿著東京物件，向台灣當地有配合日本房地產貸款的銀行詢問，物件貸款條件有哪些？銀行業務回答：

1.面積必須50平方米以上。

2.年份必須15年以下。

3.成交金額必須3500萬日幣以上。

4.貸款利率2.5 %起跳。

5.貸款年數15年沒有寬限期。

6.依成交價可貸6到7成。

支撐房價的三支柱：地點位置附近有「強勁就業市場」、「交通便利性及生活機能」、「重大公共建設」，地點以東京23區做搜尋，走路10分鐘內抵達地鐵站的物件。

東京都生活圈就像台北市一樣，人口密度3700萬人，而台灣全國人口2300萬人，高就業率、高消費市場，地鐵2500里程數排世界第一，東京都相較於其他城市適合出租及未來轉手機會。

公寓電梯2LDK

11樓的第6樓層（電梯）

2014年9月（築9年）

面積54.74平方米

開價5500日幣折合新台幣1210萬（匯率0.22）

製作一張報酬率表：

（有貸款）

假設貸款6成、15年、利率2.5 %，租金收入繳完費用及利息剩餘94728元，（另外再償還本金142213元)

物件介紹：

資料來源網路連結：

https://www.homes.co.jp/

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