江翠北再起！《德鄰織》
板橋江翠北側重劃區從2023年下半年以來，市場有點冷盤的樣子，就是缺少新建案推出，2023年下半年比較有能見度的大概就是AB區的日安東京Tokyo、還有華江橋頭的久泰宸品和文化路南側的科達琢真文化。但是除了日安東京Tokyo之外，另外兩個建案講起來都不太算是屬於江翠北側重劃區的範圍。而如今市場趨勢明朗，江翠北側重劃區裡面有幾個新建案正在醞釀，即將最先推案的應該是河岸第一排的榮群擎川，屬於大坪數高總價的產品，估計應該是要五千萬上下了。這個皮朋哥直接跳過不看，因為貴不是它的問題，是我的問題，嗚嗚嗚。
今天要來分享的是板橋在地建商德鄰建設預推的新建案《德鄰織》。這個建案很特別，因為它的基地是分開的，一個基地比較大，在華江一路和華江六路口，叫做《德鄰織漾》；另一個基地比較小，在溪頭街和長江路二段189巷交叉口，叫做《德鄰織樺》。
德鄰織漾的漾字，取自於離江翠北側的河濱公園很近，比較靠河邊，所以以『漾』名之；德鄰織樺則是因為面對溪頭公園第一排的樹海景色，因此以『樺』名之。
這兩塊基地的位置都算很不錯，離江子翠捷運站都很近，《德鄰織漾》離江子翠站6號出口約400公尺步行6分鐘；《德鄰織樺》離江子翠站1號出口約650公尺步行8分鐘。這兩個基地也都可以很輕鬆的步行至江寧黃昏市場採買，以基地位置來說在江翠北側重劃區都是非常優秀。
然而都是屬於小型社區，《德鄰織漾》印象中記得只有62戶；《德鄰織樺》更小只有24戶，可想而知管理費應該會相當高，應該有每坪破百元的實力了。而《德鄰織漾》還可以有地下平面車位，但是《德鄰織樺》就是機械平面車位，《德鄰織樺》應該會有一定的抗性存在。
建材配備的部分，印象最令人印象深刻的就是抗震係數做到0.26G，可以抵抗六級地震，這得力於採用了有效抗震的「Alfa Safe柱中柱」之鋼筋綁紮專利工法。窗戶的部分也採用YKK 5+5 Low-E膠合玻璃；還有要價不斐的Pulltex普特絲防霾紗窗；廚具是配備德國進口的Leicht，與日系clean-up同級甚至更好；馬桶則是KOHLER美國品牌，衛浴則是採用德國Hansgrohe品牌。
另外在樓板隔音的部分也是與眾不同，很難得的新建照還願意給磁磚而不是強迫客戶接受SPC木地板，若是選擇磁磚，建商會在地板結構另外施做隔音墊。在客變時還是建議選擇磁磚，因為事後買方還是可以加鋪木地板，若是選擇施作木地板，可是無法加裝磁磚的。隔間牆也蠻特別是採用上市公司國產實業旗下國宇建材的的ALC輕質磚，具有防火耐震、隔音好、不會有壁癌、承重力也不錯的優點。皮朋哥看起來這個ALC輕質磚其實就是新興的綠建材石膏磚，若是有錯煩請不吝指正。
由以上可知，德鄰織給的建材配備還真是不錯，非常有誠意。
再來看看平面圖吧，先看《德鄰織漾》如下：
標準層是一層五戶兩隻電梯，都有到頂樓和地下室。A1/A2/A3是面西邊的華江六路，屬於車流量比較大的戶別；A1/A6戶又分別面北邊的華江一路，就是江翠北側重劃區的主要幹道；A3/A5則是面南面的隔壁建案日健匯；A5/A6亦面東邊的前期建案德鄰豊。
棟距的部分如上圖示意，看起來只有面南日健匯棟距稍小只有10米，其他方位的棟距都算及格。棟距最優的戶別應該是A6，面北有30米，面東則有超過60米的棟距。
接下來看看每個戶別的簡單介紹吧
A2：22.8坪，2房2廳1.5衛1陽台。
不過以目前的市場趨勢來看，最熱門的必然是小坪數的22.8坪A2戶別，坪效格局無敵好，又給到1.5衛，室內無柱，也幾乎沒有樑壓床問題，又有冷氣室外機專屬置放空間，採光面棟距又大，高樓層如果成交價有到90萬也不令人意外。然而A2只有十個名額，如果要衝的買方大概要半夜去排隊了吧。
A6：34坪，3房2廳2衛1陽台。
主臥和次臥採光面就是超過60米的無敵大棟距，陽台可能會對到一點隔壁的德鄰豊，另外一間次臥面北的勝輝鴻磐也還不錯有30米棟距。室內無柱，但有一間次臥會有樑壓床問題。格局設計也算可圈可點，唯有開放式廚房可能有人會不喜歡。
再來看看《德鄰織樺》的平面圖如下：
這個就很簡單，一層兩戶一隻電梯，兩棟相連不互通。面北的陽台臥式採光面就是面溪頭公園的樹海第一排，景觀超級棒，但面南的次臥或是陽台離背面的五層樓高舊公寓棟距大概只有3米，有點悲劇就是。
另外就是因為《德鄰織樺》其實講起來是以前的華廈設計，因為戶數太少，管理費會明顯高出一截，也無法請得起24小時的保全，以一般保全五萬元的薪水，平均每戶要分擔約2,100元，除以30坪就要70元起跳，因此大概很難有一般電梯大樓的總幹事、秘書、保全這種配置，要省錢只能盡量使用科技產品來達到無人化管理了。
B2：30坪，3房2廳2衛1陽台。
室內左邊有兩根柱子吃到一點室內空間，每間臥室也都會有樑壓床的問題，必須靠裝潢來修飾。陽台很大，可是冷氣室外機必須置放陽台內而沒有獨立的置放空間也是有點扣分。另外值得注意的是主臥衛浴只有半套。格局上也算優良，沒有甚麼致命的缺點。
結論
《德鄰織》目前還在潛銷期，看樣子試想觀察一下先開賣的榮群擎川其定價策略和銷售情形，再決定自己的訂價策略。目前市場上的猜測是榮群擎川的成交價應該會在每坪80~85萬之間，這可能會讓《德鄰織漾》開盤對標差不多的行情水準，而《德鄰織樺》由於機械車位的抗性與不太討喜的華廈設計，估計行情可能在76~82萬之間。
基於這樣的假設，條件比較好的《德鄰織漾》A2戶別，行情可能會是85 x 22.8 = 1,938萬，車位價錢真的很難猜，抓250萬好了，那就會是2,200萬左右的總價帶，應該符合目前江翠北側重劃區兩房帶平面車位的行情。
而至於《德鄰織樺》，30坪的戶別可以不買機械車位，因此皮朋哥個人猜測行情可能會是30 x 77 = 2,300萬左右。就算加上車位應該也就2,500萬左右。
皮朋哥覺得，現在建商似乎也有點騎虎難下，開太高了怕銷售狀況不佳，開太低了又會覺得自己委屈或是擔心日漸高漲的成本難以承受。因此先搞個潛銷測試一下市場的反應以決定如何開盤如何銷售就變成是一個越來越常見的操盤手法了。
皮朋哥個人會覺得《德鄰織漾》算是條件比較好的建案，《德鄰織樺》的華廈性質和機械車位是有點令人難以接受。但是按照代銷的介紹和暗示，單價上《德鄰織樺》會和《德鄰織漾》有明顯的價差，因此就還是只能拭目以待七月開賣了。
很棒的建材，很棒的地點，《德鄰織》確實有其吸引人的地方，就看建商會採取甚麼樣的價格策略來吸引買方了。
最後，《德鄰織漾》工期約為三年半，大概就是2028年左右會交屋；《德鄰織樺》會蓋得比較快，大概兩年半，所以是2027年左右會交屋。實際工期和交屋時間仍以建商資訊為準。
